新築一戸建て住宅

建売住宅を購入する前のチェックポイント


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ここでは、建売住宅を購入する場合の購入前にチェックしておくべきポイントを紹介しておきたいと思います。


建売住宅を購入する前のチェックポイント


ここでは、建売住宅を購入する前に、住宅が建っている土地や立地条件などを確認しておくべき内容について紹介しています。

建売住宅を購入する場合には、
 ・住宅の構造は大丈夫か
 ・住宅が建つ前の土地は何か
 ・日当りは大丈夫か
 ・建ぺい率などの法律は大丈夫か
について見て行きたいと思います。



住宅の構造は大丈夫か


建売住宅の場合には、建設途中の住宅と違い、なかなか住宅の構造を確認するのは難しいです。この為、建売住宅の場合には、十分な確認を行なう事ができる訳ではありませんが、それなりに確認する方法があります。

一戸建ての住宅の場合には、一般的には、地中に鉄筋コンクリートを埋め込みます。その鉄筋コンクリートの上に住宅の土台を設置して、住宅を建てる事になります。

この住宅の基礎である鉄筋コンクリート部分を床下から覗き込んで、コンクリートの部分にひび割れがあるかどうかを確認する事ができます。
また、住宅の土台と基礎については、「アンカーボルト」などの金具でしっかりと固定されているかも確認するようにしましょう。



住宅が建つ前の土地は何か


建売住宅の場合には、住宅を建てている時には、住宅の基礎や土台についての確認はできませんが、住宅が建っている地形を確認したり、または、昔、その土地が何であったかによって、土地がしっかりしているかを確認する事ができる部分もあります。

確認する方法は、
 ・斜面に段々で建っている住宅
 ・住宅が建つ前や昔は何であったか
という点を確認する事により、その土地がしっかりしているかを確認する事ができます。


【斜面に段々で建っている住宅】

場所によっては、複数の住宅を斜面に段々になって建てられた住宅がある場所があります。このような場所の場合には、斜めになっている土地を段々にして、住宅を建てれるように、平面な土地を複数作ることになります。

この場合に、斜面の部分を削って土地を平らにしている部分と、土を盛って土地を平らにしている部分があります。このように、土地を削った部分と土を盛った部分とでは、どうしても地盤の強さには違いが出てきます。

ちなみに、土を盛った部分の土地は、構造上、土地が固まるまでに1年はかかります。また、段々になってる土地を支えている部分の下側には、鉄筋コンクリートで壁を作り土を抑えている石垣のような物を利用しますが、この部分に水を抜く穴が無かったり、その穴が詰まっている場合には、注意が必要です。



【住宅が建つ前や昔は何であったか】

住宅を建てる前の土地は、元々は、その土地に何があったかも、その土地の地盤が強いかどうかに違いが出てきます。もしも、その土地が沼や水田のような場合には、普通の土地に比べて地盤が弱くなりがちです。

この為、もしも、昔の土地に不安がある場合には、不動産業者や開発業者に
 ・どのようにして、地盤の強度を増したのか
 ・地盤改良をどのように行なったのか
 ・基礎をどのように埋めたのか
などの詳しい説明を聞くようにしましょう。




日当りは大丈夫か


住宅を購入する場合には、日当りの良さも気になるところだと思います。
あまり良くない立地の場合には、1年中、日当りが悪い家などもあります。

例えば、北側に道路があり、玄関のある住宅の場合には、南側には、他の住宅が建っている場合があります。このような場合には、隣の住宅との距離によって、どの程度の日当りが確保できるかが違ってきます。

2階建て住宅の場合には、南側の隣の住宅との距離が、
 ・4〜5メートル
 ・6メートル
 ・10メートル
のような距離によって、日当りの良さが違ってきます。



【南側の隣の住宅の距離が4〜5メートルの場合】

住宅の南側の隣の住宅との距離が4〜5メートルの場合には、1階については、夏以外は、日当りが悪くなる可能性があります。



【南側の隣の住宅の距離が6メートルの場合】

住宅の南側の隣の住宅との距離が6メートルの場合には、春から秋にかけての日当りは良いでしょうが、冬は日当たりが悪くなる可能性があります。



【南側の隣の住宅の距離が10メートルの場合】

住宅の南側の隣の住宅との距離が10メートルの場合には、春、夏、秋、冬の一年を通して、日当りが良くなるでしょう。




建ぺい率などの法律は大丈夫か


住宅を建てる時に、有名な法律は、
 ・建ぺい率
 ・容積率
 ・建築基準法
の3つではないでしょうか。
ここでは、これらの法律が関連する内容について、建売住宅を購入する前に、確認しておきたい内容を紹介しています。

 ・住宅と公道の接地幅
 ・敷地面積と建ぺい率、容積率
 ・セットバックが必要な土地



【住宅と公道の接地幅】

住宅を建てる事ができる土地とは、基本的には、公道に2メートル以上接している必要があると法律で決められています。ただし、例外として、住宅を建てる土地の隣が、公園などの空間がある場合には、この法律の適応を受けない場合もあります。

このように、基本的には、公道と2メートル接している土地である事が、住宅を建てる為に必要な条件になりますが、全ての土地が公道に2メートル以上も接している訳ではありません。

もしも、公道に2メートル以上、接していない場合には、私道を設ける必要があります。この時に、私道部分の土地については、建ぺい率や容積率の計算をする為の土地から外される事になりますので、同じ面積の土地があったとしても、私道を設ける必要がある土地であるか、私道を設ける必要が無いかで、実際に住宅を建てる時の家の大きさに違いが出てきます。



【敷地面積と建ぺい率、容積率】

住宅を建てる時には、敷地に対して、どれくらいの大きさの住宅を建てる事ができるかは、建ぺい率、容積率といった感じで法律で決められています。
この為、もしも、規定されている建ぺい率、容積率を超えて、住宅を建てている場合には、違法建築になります。

この建ぺい率と容積率は、日本全国、すべての土地において均一の割合が指定されているのではなく、その土地ごとによって、指定されている割合が違ってきます。
ここで、注意する必要があるのが、昔と今とで、建ぺい率や容積率が変わっている場合があるという事です。

もしも、古い住宅を購入する場合には、昔は、建ぺい率と容積率が高い割合であったのに対して、現在は、昔よりも低くなっている場合があります。この為、将来的に建て替えを行なう時に、現在よりも小さな住宅しか建てる事ができなくなりますので注意が必要です。



【セットバックが必要な土地】

住宅を建てる場合には、4メートル以上の公道に2メートル以上接している必要があります。もしも、住宅の敷地が接している公道の幅が4メートル無い場合には、道路の中心から2メートル分だけ道路との境界線をずらす事(セットバック)で、住宅が建てられます。

ただし、このようにセットバックを行なった場合には、セットバックを行なった部分に関しては、建ぺい率や容積率の計算を行なう時に敷地面積から除外される事になります。









【ポイント】

建売住宅を見る時は、その住宅の土地や立地条件、法律的な点などを細かくチェックして、安心できる良い住宅を購入するようにしましょう。







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2009年03月01日 07:00