契約関連

売買契約書のチェックポイント


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ここでは、売買契約書に署名、捺印を行なう前に、契約書の内容を確認する場合のチェックポイントについて紹介していますので、契約書に署名、捺印を行なう前に、確認しておくようにしましょう。


売買契約書のチェックポイント


ここでは、売買契約書に印鑑を押す前に、売買契約書の内容を確認するポイントを紹介しています。売買契約書にうかつに印鑑を押してしまうと、契約内容に間違えがあったとしても、訂正がきかなくなりますので、売買契約書に印鑑を押す前には、売買契約書の内容に間違えが無いかをしっかりと確認しておくようにしましょう。


売買契約書の内容の確認を行なう場合には、

 ・購入する一戸建て住宅やマンションの住所の確認
 ・購入する一戸建て住宅やマンションの価格の確認
 ・代金の支払い条件の確認
 ・代金の支払いとローンの時期の確認
 ・手付金の確認
 ・購入する一戸建て住宅やマンションの面積の確認
 ・所有権についての確認
 ・抵当権についての確認
 ・公租公課(こうそこうか)についての確認
 ・設備と備品についての確認
 ・危険負担についての確認
 ・瑕疵担保責任と保証についての確認
 ・宅地建物取引主任者に関する確認

などの項目について確認を行なう必要があります。


実際に、どのような点を確認しておくかは、下記にそれぞれの内容を紹介しておきたいと思います。




購入する一戸建て住宅やマンションの住所の確認


一般的には、売買契約書の最初の方に、購入する一戸建て住宅やマンションが、どの物件であるかを特定する為の情報としての住所として、
 ・所在地
 ・地番
 ・地積(土地の面積)
などの情報が記載されています。


一戸建て住宅の場合でも、1つの区画を複数の住宅を建てて分譲している場合には、「区画番号」が記載されます。
また、マンションの場合には、「部屋番号」などが記載されつ事になります。


このような、一戸建て住宅やマンションを特定する
 ・所在地
 ・地番
 ・区画番号
 ・部屋番号
などの情報は、間違えがあると、違う物件になってしまいますので、
 ・登記簿(登記事項説明書)の「表頭部」
 ・重要事項説明書の「物件の表示」
の部分に記載されている内容と一致しているかを確認しておくようにしましょう。




購入する一戸建て住宅やマンションの価格の確認


もしも、思っていた物件価格と購入する一戸建て住宅やマンションの価格に違いがあると大変ですので、一戸建て住宅やマンションの価格がいくらになっているかを確認しておきます。


一般的に、売買契約書に記載されている金額は、
 ・物件の単価
 ・土地の単価
 ・物件と土地の総額
の3つの金額が記載されていると思いますので、
この3つの金額に間違えがないかを確認します。


まお、消費税がかかる場合には、一般的には、消費税を含めた金額が記載されますが、土地に関しては、消費税は適応されませんので、消費税はかかりません。
また、消費税がかかるか、消費税を含めた金額かについても記載されていると思いますので、この点も確認しておきましょう。




代金の支払い条件の確認


一戸建て住宅やマンションの売買を行なう場合には、多くの場合には、売買契約を締結した時には、「手付金」を支払います。
その後、「中間金」、「残金」などのように複数回に分けて、代金を支払うようにしている場合が多いようですが、もちろん、一括での支払いも可能です。


しかし、悪徳業者などに騙されないようにする為にも、安全の為に、所有権の移転登記の手続き申請を行なった時に、残金を支払うようにしましょう。




代金の支払いとローンの時期の確認


一戸建て住宅やマンションなどのマイホームを購入する場合には、住宅ローンを利用する事になる人がほとんどだと思います。
この住宅ローンのお金がいつ借りられるかによって、一戸建て住宅やマンションの代金の支払いがいつ行えるかが変わってきます。


この為、一戸建て住宅やマンションなどの支払い代金の「残金」の支払いを行う時期と住宅ローンの実行時期にずれが無いかも確認しておきましょう。
もしも、このタイミングが違う場合には、「残金」の支払いが行えなくなりますので、注意しておきましょう。




手付金の確認


「手付金」についても、手付金の金額に間違いが無いかを確認しておきましょう。
「手付金」を支払う事で、売買契約の成立した証拠となります。
もしも、売買契約後に何か購入する事ができない理由ができた場合には、売買契約を解除する事になりますが、この場合には、「手付金」を放棄する事で、売買契約を解除する事ができます。


この売買契約時に支払う「手付金」の金額ですが、一戸建て住宅やマンションなどを不動産会社などの会社から購入する場合には、売買代金2割以内と、「手付金」の上限金額が決まっています。


また、もしも、一戸建て住宅やマンションなどを個人から購入する場合には、「手付金」の上限は決まっていません。



購入する一戸建て住宅やマンションの面積の確認


物件の購入をする時の売買契約を行なう場合の「面積」については、原則として、「実測面積」で契約を行なう事になっています。
しかし、場合によっては、売買契約書には、登記事項証明書(登記簿)の記載面積で取引を行なう場合があります。


このような場合には、とりあえず、登記事項証明書(登記簿)の記載面積で取引を行なう事になると思いますが、売買代金についても登記事項証明書(登記簿)の記載面積で取引を行なっている事を売買契約書に記載しておきましょう。


また、売買契約の締結以後、残金の支払いまでの間に、「実測面積」を計測を行い、売買代金を「実測面積」が分かってから決定するという事を売買契約書に明記しておきましょう。


これは、場合によっては、購入する物件の面積が、
 ・登記事項証明書(登記簿)の記載面積
 ・実測面積
に違いがある場合があるからです。


「実測面積」を計測した後は、
 ・登記事項証明書(登記簿)の記載面積
 ・実測面積
の2つの面積に違いが無いかを確認しておくようにしましょう。




所有権についての確認


売買契約が締結すると、売り主と買い主の双方に義務が発生する事になります。


売り主の義務は、
 ・物件の引渡し
 ・物件の所有権の移転登記
を行なう事になります。


買い主の義務は、
 ・売買代金の支払い
になります。


この売り主が行なう、所有権の移転登記に関しては、一般的には、買い主が売買代金を支払った時点で行なわれる事になります。
また、、物件の引渡しの日付は、売り主と買い主の間で合意のもと決められる事になりますので、この日付についても間違いが無いかを確認しておきましょう。




抵当権についての確認


中古の一戸建て住宅やマンションの場合には、多くの場合、「抵当権」がついています。
これは、売り主が住宅ローンで、物件を購入している場合には、住宅ローンを貸し出した金融機関が「抵当権」を設定している為です。


このように、購入する物件に「抵当権」が付いている場合には、「所有権の移転」が行なわれるまでに、「抵当権」の抹消を行なう必要があります。


この為、「所有権の移転」が行なわれるまでに、どのように「抵当権」の抹消が行なわれるかについても、売買契約書に記載されているかを確認しておきましょう。


また、このような例は、「抵当権」以外にも、「地役権」、「地上権」などのような第三者による権利が存在する場合にも、同じように、権利の除去や抹消を行なっておく必要がありますので、このような点についても確認しておきましょう。




公租公課(こうそこうか)についての確認


公租公課とは、一戸建て住宅やマンションなどの建物や土地に課税される事になる
 ・固定資産税
 ・都市計画税
のような税金の事を言います。


この公租公課である、「固定資産税」、「都市計画税」などの税金を課税する対象は、毎年、1月1日に登記簿上に記載されている所有名義人に対して、税金の支払いの課税がなされます。


この為、1年間の途中で、物件の所有権が移転される場合には、税金の負担をどのようにするかを決めておく必要があります。
この税金の負担の区別を行なうタイミングの変更は、
 ・所有権移転の日
 ・物件の引渡し日
のどちらかの日付で行なわれる事になります。


売買契約を締結する場合には、売買契約書に、これらの事に関しても、明記しておく必要がありますので、売買契約書に
 ・記載があるか
 ・売り主、買い主の話し合いの通りか
などの内容を確認しておく必要があります。




設備と備品についての確認


特に、中古住宅の場合には、
 ・エアコン
 ・照明器具
 ・庭木
 ・門
 ・堀
などの物件に設置されている設備や備品など付けたまま物件を購入する場合もあります。


このような設備や備品に関しては、売り主と買い主の間で、ひとつひとつ、売り主が取り外して持っていくのか、または、物件と一緒に販売するのかを確認しておく必要があります。


このような設備や備品で、確認した内容についても売買契約の時に「付帯設備表」のような一覧表にまとめて明記しておく必要があります。また、確認をする時には、壊れていないか、使用する事ができるかについても同時に確認するようにしましょう。


さらに、物件の引渡しが行なわれる時には、設備や備品などの
 ・建築確認の書類
 ・検査済み証
 ・設計図面
 ・保証書
 ・取り扱い説明書
なども受け取る事を忘れないようにしましょう。




危険負担についての確認


「危険負担」とは、取引を行なう物件に関して、売買契約が締結された後から、引渡しが完了するまでの間に、
 ・火災
 ・台風
 ・地震
などのような、売り主にも買い主にも責任が無いような事が起こり、物件に損害が生じた時に、どのようにするかという取り決めの事を言います。


このような点についても取り決めを行なっておかないと、もしも、売買契約の締結後で、物件の引渡しが行なわれるまでの間に、売買物件に対して、損害が発生した場合にはトラブルの元になりますので、このような取り決めが売買契約書に記載されているか、内容に問題は無いかを確認しておきましょう。


なお、一般的には、物件お売買を行なう場合には、上記のように、物件の引渡しを行なう前に、物件に損害が発生した場合には、その損害を売り主が負担する事になっています。


損害が少ない場合には、売り主が損害部分を修復して引渡しを行なったり、売買代金を値引きしたりして売買契約を行なう事が可能になると思いますが、もしも、修復を行なったとしても買い主が物件を購入する事が困難な程の損害であった場合には、買い主は、売買契約を解除できるような規定を設けておく必要があります。


もちろん、このようなケースで、売買契約の解除になった場合には、買い主がそれまでに支払った金額を全額返還してもらえるような規定を設けておく必要もあります。




瑕疵担保責任と保証についての確認


一戸建て住宅やマンションなどの購入を行なう時に、買い主が十分に気をつけて、物件の確認を行なったのに見つける事ができないような物件の欠陥についての「瑕疵担保責任」についても、売買契約書にどのように記載されているかを確認しておく必要があります。


もしも、新築の住宅を購入する場合には、住宅の
 ・基礎
 ・柱
などの、住宅の基本的な構造部分について、欠陥があった場合には、
「10年間」の保証が義務づけられています。
この「10年」とは、物件の引渡しが行なわれてからの年数になります。
また、物件を建てた施工会社と販売会社が違う場合には、販売会社に引き渡された日から「10年」となります。


また、上記のような物件の基礎的な部分以外にも欠陥がある場合があると思います。
このようなケースの保証については、販売している人が不動産会社である場合に限って、特約として2年間の保障を付ける事ができるようになっています。


なお、中古住宅の場合には、販売者の「瑕疵担保責任」が免除される場合もあります。
これは、販売した中古住宅の築年数によっても違ってきます。


このような、物件の売買に関連する「瑕疵担保責任」についての明記が売買契約書になされているか、また、明記されている保証内容に間違いはないかを売買契約書を見て確認しておく必要があります。




宅地建物取引主任者に関する確認


一戸建て住宅やマンションなどの物件を売買する時の売買契約書には、「宅地建物取引主任者」が記名、捺印を行なう事になっています。
この「宅地建物取引主任者」の「記名」、「捺印」がされているかも、売買契約書を確認してきましょう。


この「宅地建物取引主任者」の「記名」、「捺印」は、証拠となりますので、必ず確認を行なうようにしましょう。









【ポイント】

売買契約を行なう場合には、署名、捺印を行なう前に、売買契約書の内容を再度確認するようにして、疑問点などがあれば、解決してから、売買契約書に署名、捺印をするようにしましょう。







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2008年05月10日 08:00