契約関連

住宅の契約解除を「特約」以外で行なう方法


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ここでは、一戸建てやマンションなどの購入を行なう時に、不動産の契約解除を行なう方法について説明しています。また、ここでは、特に、売買契約に付ける事ができる「特約」での契約解除について以外の契約解除について説明しています。


住宅の契約解除を「特約」以外で行なう方法


一戸建て住宅やマンションなどを購入する場合には、売買契約を済ませた後でも、どうしても住宅やマンションの売買契約を解除する必要が出てくる場合があると思います。


このような場合に、「ローン特約」や「買い替え特約」などを売買契約に付けていて、さらに、これらの「特約」の条件に該当する場合には、問題はないと思いますが、全てが、このような条件に該当するとは考えられません。



この為、ここでは、「ローン特約」や「買い替え特約」などの売買契約の「特約」以外の契約解除について見ていきたいと思います。


ここで紹介する、売買契約の解除は、下記の
 ・手付金の放棄による契約解除
 ・契約違反による契約解除
 ・瑕疵担保責任による契約解除
 ・クーリングオフによる契約解除
のような内容になります。




手付金の放棄による契約解除


手付金の放棄による契約解除とは、一戸建て住宅やマンションを購入しようと思っていた買い主が売買契約を行なった時に支払った「手付金」を放棄する事で、売買契約を解除する事ができるという、契約解除の方法になります。


もしも、住宅やマンションを売りに出している売り主側が契約を解除する場合には、買い主に対して、「手付金」の倍の金額を支払う事で、契約解除ができる事になります。



ただし、この「手付金放棄による契約解除」は、いつまでも行なう事が可能という訳ではありません。
一般的に、この「手付金放棄による契約解除」を利用する事が可能であるのは、「売り主と買い主のどちらかが、契約義務を履行する前まで」となっていますので、売り主か買い主のどちらかが契約義務を履行した場合には、「手付金放棄による契約解除」の適応を受ける事ができなくなります。


また、もしも、売り主と買い主で「手付金放棄による契約解除」が行なえる期間を契約条件に付け加える場合には、売買契約を締結した後、1ヶ月程度が一般的であるようです。




契約違反による契約解除


契約違反による契約解除とは、売り主、買い主のどちらかが、一戸建て住宅やマンションの売買契約を行なったにも関わらず、自分の義務を履行しないような場合に、契約違反として、契約を解除する事ができる契約解除方法です。


ただし、この契約違反による契約解除でも、いきなり契約を解除する事はできません。ある程度の期間の間は、相手に対して、義務の履行を催促しておく必要があります。


契約違反による契約解除で、住宅の売り主が契約違反を行なった場合には、「手付金」や「内金」などの買い主が支払ったお金を無条件で返還する事になります。もちろん、契約違反や契約解除によって損害を生じた場合には、損害賠償を請求する事ができます。



【契約違反による契約解除 の注意点】

契約違反による契約解除については、売買契約を行なう時に、まえもって損害賠償の金額を決めておく事ができます。
しかし、もしも、まえもて賠償額を決めている場合には、実際に損害があった金額と比較して、受け取った賠償額の方が少ない場合でも、あたかじめ決められた金額しかもらう事ができませんので、注意が必要です。




瑕疵担保責任による契約解除


瑕疵担保責任による契約解除とは、一戸建て住宅やマンションなどの不動産物件に、
 ・隠れた瑕疵があった場合
 ・売買している不動産に抵当権が付いていた場合
 ・売買している不動産が他人が所有しているものであった場合
などの問題があった場合には、
不動産を購入した人は、
 ・契約の解除
 ・損害を被った場合の損害賠償
などを行なう事ができるものです。


これは、一戸建て住宅やマンションを販売する不動産業者などの売り主に対して、最低限の義務を負うようしているものになります。




クーリングオフによる契約解除


クーリングオフによる契約解除とは、一戸建て住宅やマンションなどに限った事ではありませんが、特定の状況下にある状態で、冷静な判断が出来ていないと判断される場合には、申込みや契約を行なって、8日以内なら契約や申込みを取り消せるというものになります。


もちろん、住宅や不動産などの売買でも、条件がそろう事で、このクーリングオフの適用を受ける事ができますが、通常の不動産取引の場合には、クーリングオフの適用を受ける事ができるのは少ないようです。








【ポイント】

当初は、契約の解除などは考えもしていないので、売買契約に関連する内容をあまり気にしない人もいるようですが、もしもの事を考えて、「重要事項説明書」や「売買契約書」の契約解除についての記述もしっかりと確認しておくようにしましょう。

もしも、予想外に契約解除を行なう事になった場合には、数百万円などの損害を被る事になる可能性もあります。この為、少し勉強して、注意して確認しておくだけでリスクを軽減することができるのです。







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2008年06月10日 10:00